Занятие 18. Договоры найма и иные основания пользования жилыми помещениями. Основные вопросы: Договор найма жилого помещения...

Информация о документе:

Дата добавления: 10/12/2014 в 02:52
Количество просмотров: 41
Добавил(а): Ксюша Шилова
Название файла: zanyatie_18_dogovory_nayma_i_inye_osnovaniya_polzo.docx
Размер файла: 60 кб
Рейтинг: 0, всего 0 оценок

Занятие 18. Договоры найма и иные основания пользования жилыми помещениями. Основные вопросы: Договор найма жилого помещения...

Занятие 18. Договоры найма и иные основания пользования жилыми помещениями.


Основные вопросы:


1. Жилищное законодательство. Жилищные фонды: понятие и классификация.

2. Жилищное правоотношение. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Объекты жилищных прав.

3. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в жилом помещении лиц. Изменение назначения жилого помещения.

4. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Управление многоквартирным домом.

5. Договор социального найма жилого помещения: понятие, предмет, порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

6. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Поднаниматели. Временные жильцы. Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения. Выселение.

7. Договор «коммерческого» найма жилого помещения: понятие, предмет, стороны. Срок договора. Права и обязанности сторон. Расторжение договора и выселение.

Договор найма жилого помещения

Способы удовлетворения жилищных потребностей граждан. Жилищные фонды

Право на жилище относится к важнейшим правам граждан РФ – К право гражданина РФ. Содержание права на жилище состоит из 2 элементов:

  1. Государство гарантирует гражданину пользоваться тем жильем, которое имеется у гражданина в данный момент, приобретенное по любым основаниям.
    Данный элемент подкреплён принципом неприкосновенности жилища и принципом неприкосновенности частной жизни

  2. Государство принимает обязанности на себя содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить жилищные условия.
    Здесь же госулдарство предоставляет право на бесплатное или за доступную цену получения жилья неимущими или молообеспечнным гражданам.

Действующее законодательство устанавливает право свободы выбора удовлетворения своих жилищных потребностей. Следовательно существует несколько способов удовлетворения.

Только в отношении отдельной категории лиц право на жилье становится обязанностью для публичного образования. Действующее законодательство закрепляет в качестве одного из принципов разнообразие правовых форм удовлетворения потребностей граждан.

Существует 2 группы способов:

  1. Группа объединяющая способы приобретение жилого помещения в собственность

Основания могут быть самыми различными, например, сделки, приватизация и прочие. В качестве способа выступает также приобретение жилого помещения путем участия в жилищных кооперативах.

  1. Группа объединяющая способы Приобретение права пользования и владения жилым помещением

Предоставление жилого помещения на основании договора найма жилых помещений. Это либо договор социального найма или коммерческого найма.

Возможно использования по ограниченному вещному праву:

  • Завещательный отказ

  • Права членов семь собственника

  • Предоставления жилого помещения членам жилищного или жилищно-строительного кооператива, до момента полной уплаты паевых взносов.

  • Предоставления жилья отдельным категориям граждан в пожизненное бесплатное пользование. (педагогические работники образовательных учреждениях расположенных в сельской местности.)


Также жилые помещения могут предоставляться по иным договорам:

  • по договору аренды, по нему жилые помещения предоставляются только ЮЛ или ИП, который планирует использовать жилье для нужд своих сотрудников.

  • Также может применяться договор безвозмездного пользования, договор суды.



Жилищный фонд – основная категория жилищного законодательства – совокупность всех находящихся на территории страны жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания, независимо от того, кто является их собственником, независимо от их стоимости, размеров и иных характеристик. Он является неоднородным.

Поэтому в рамках общего жилищного фонда выделяют разновидности фондов:

В зависимости от принадлежности к одной из форм собственности подразделяются на:

  1. Частный жилищный фонд

Состоит из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам

  1. Государственный жилищный фонд

Жилые помещения, принадлежащие на праве собственности РФ либо субъектам.

  1. Муниципальный жилищный фонд

Он состоит из помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям

Жилые помещения подразделяются в зависимости от целей использования:

  1. Жилищный фонд социального использования

Жилые помещения, из государственного и муниципального жилищных фондов, которые предоставляются гражданам по договорам социального жилищного найма, или по договору безвозмездного пользования.

  1. Специализированный жилищный фонд

Жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов, которые предоставляются гражданам по договору найма специализированного жилого помещения либо по договору безвозмездного пользования

  1. Индивидуальный жилищный фонд

  1. Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, которые используют его для собственного проживания, проживания членов своей семьи, а также для проживания других граждан но на условиях безвозмездного пользования

  2. Жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц используемые ими для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования

  1. Жилищный фонд коммерческого использования

Жилые помещения, которые предоставляются их собственниками гражданам на условиях возмездного пользования по договорам коммерческого найма, либо предоставляемые ЮЛ по договорам аренды.

Все жилые помещения, составляющие жилой фонд, подлежат государственному учету, техническому учету и данные действия имеют важное значение, так как только те помещения, которые в системе учета и инвентаризации отнесены к жилым, в отношении которых применяются нормы жилищного законодательства.



Правовое регулирование отношений жилищного найма осуществляется на 4 уровнях:

  1. К РФ

  2. ГК РФ глава 35

В основном договор коммерческого жилищного найма

  1. Жилищное законодательство

Это комплексная отрасль законодательства, включает как гражданско-правовые нормы, так и градостроительные и прочие. К данному законодательству относится:

  1. Жилищный кодекс 2004 года

  2. ФЗ, принятые в соответствии с жилищным кодекс – закон о приватизации жилищного фонда в РФ от 4.07.91 № 1541-1

  3. Подзаконные акты, указы президента, постановления правительства и ведомственные нормативные акты

Жилищное законодательство находится в компетенции РФ м её субъектов. Нормы жилищного законодательства содержит в себе как нормы ГП так и нормы других отраслей. Исходя из этих 2ух фактов следует вывод что субъект РФ вправе осуществлять регулирование жилищных отношений в той степени в какой они не касаются г/п норм

  1. Законодательство субъектов РФ



Договор коммерческого найма жилого помещения. Понятие, предмет, стороны, общая характеристика

Определение данного договора содержится в статье 671 ГК РФ – по данному договору одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор является консенсуальным, двусторонне обязывающим и безвозмездным. Данный договор не является публичным. Договор найма жилого помещения является срочным – максимальный срок действия – 5 лет.

Стороны договора

Наймодатель – любой субъект ГП имеющий обладающий жилым помещением на праве собственности или правом предусмотренным законом или договором сдавать помещение в наём. Наниматель – только гражданин. Если юридическое лицо желает получить во временное владение и пользование жилье, то такие отношения оформляются договором аренды и они регулируются общим положением об аренде. Юридическое лицо может использовать жилье только для проживания своих сотрудников.

Члены могут вселяться как при заключении договора так ив период действия договора, при наличии условий:

  1. Согласия наймодателя

  2. Необходимо согласие уже проживающих с нанимателем граждан

  3. Соблюдения общей нормы жилой площади на 1ого человека.

При вселении несовершеннолетних детей эти условия не нужны.

Члены семьи в таком случае могут заключить договор в силу которого они будут нести солидарную ответственность вместе с нанимателем

Договор найма становится договором со множественностью лиц на стороне нанимателя.

Временные жильцы – тоже участники отношений, которые могут вселяться нанимателем в жилое помещение, полученное по коммерческому найму, но срок вселения не более 6 месяцев. Для их вселения необходимо получить согласие уже проживающих с нанимателем лиц.

Форма договора

Установлена обязательная простая письменная форма. Особых последствий не предусмотрено, поэтому по 162 ГК РФ.

Предмет договора

Предметом является изолированное жилое помещение, пригодное доля постоянного проживания.. В законе указано, что это квартира, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома.

Жилой дом – строение, отдельно стоящее и предназначенное для проживания людей и отвечающее установленным требованиям.

Квартира – часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания (при этом не любая часть, а только та, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку либо в общий коридор и имеющая отдельную кухню).

Комната – часть квартиры (возможно и часть жилого дома), обособленная постоянными стенами и являющаяся изолированной от других помещений



Признаки предмета:

  1. Должно быть жилым – оно должно состоять на гос учёте в качестве жилого.

  2. Такое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания:

  1. Пригодность для проживания – соответствие помещения установленным техническим и санитарным нормам (пригодными для проживания не признаются дома без окон, каменные дома с износом более 70%)

  2. Помещение должно быть пригодно для круглогодичного проживания людей соответствующей местности (различные временные строения, сезонные строения – не признаются жилыми помещениями)

  1. В отношении него должны быть завершены все строительные работы, соответственно жилой дом должен быть принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома в органах технической инвентаризации

  2. Изолированность помещения. Изолированным считается помещение, которые имеет изолированный выход в места общего пользования и отделено от других помещений капитальными стенами (если чтобы пройти к местам общего пользования нужно пройти через другую комнату – то данную комнату нельзя сдавать по данному договору)

  3. В литературе стараются внести признак о размере комнаты. Закон не предусматривает никаких норм о размере комнаты. Важно то, чтобы при вселении лиц необходимо, чтобы комната соответствовала санитарным требованиям (сюда можно отнести и размер). Нужно учитывать размер комнаты по отношению к пригодности (на маленьком клочке не уместишься)

Условия о предмете договора являются существенным условием (единственное).

Цена

Некоторые авторы относят цену к существенным условиям (Суханов). Цена не является существенным условием (фамилия автора похожа на Разинского) в соответствии со статье 424 ГК РФ, так как прямо в законе цена не обозначена. Цена – вознаграждение за найм и включает в себя расходы, связанные с обслуживанием жилого помещения; часто в цену включают и коммунальные платежи (но это условия договора). Если в комерчеком договоре не указан срок оплаты за найм то применяется правило – каждый месяц до 10ого числа.

Срок

Договор заключается на срок не более 5 лет. Выделяют краткосрочный (до 1 года) и долгосрочный (от 1 до 5 лет). Различия данных договоров заключаются в объеме прав (у нанимателя по первому виду меньше прав). Например, невозможность при краткосрочном договоре вселять временных жильцов, лиц, проживающий совместно с нанимателем, не может сдавать помещение в поднаем (аналог субаренды) и не имеет преимущественного права при заключении на новый срок. Все данные ограничения являются диспозитивными



Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Обязанности наймодателя:

  1. Наймодатель обязан передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания

  2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находятся сданное в наем жилое помещение, а также обязан предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги. Сюда включается необходимость общего ремонта дома, коммунальные услуги – необходимо, чтобы наниматель мог пользоваться ресурсами, за которые происходит оплата

  3. Необходимость проведения капитального ремонта сданного в наем жилого помещения. Данная обязанность носит диспозитивный характер. Закон не предусматривает обязанность наймодателя предоставлять нанимателю другого жилого помещения. Это объясняется тем, что срок действия договора ограничен и наймодатель может планировать проведение капитального ремонта. Если необходимость в ремонте возникла и нельзя ждать окончания срока, то договор расторгается с возмещением нанимателю убытков.
    Если наймодатель знал о необходимости проведения кап ремонта во время действия договора, то он должен возместить убытки нанимателю.



  1. Наймодатель не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же или на иных условиях на новый срок либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем в течение периода не менее 1 года. Если ни одна из сторон не выразила желание прекратить или изменить договор в связи с истечением срока, то договор считает продленным на тех же условиях на тот же срок.

Если наймодатель не выполняет данную обязанность, если наймодатель заключает договор с другим лицом, то наниматель вправе потребовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков.



Права наймодателя:

  1. Наймодатель вправе производить переоборудование жилого дома, в котором находится сданное жилое помещение, а если это переоборудование существенно изменяет условия пользования, то в таких действиях необходимо получить согласия нанимателя (замена батареи, окон, дверей)

  2. Наймодатель вправе запретить проживания временных жильцов, потребовать их выселения, в случаях если будет нарушено норма жилой площади на одного человека

  3. Наймодатель вправе отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц по тем же основания (пункт 2) за исключением несовершеннолетних детей (их вселяют без всяких ограничений)

  4. Право требования внесения платы за пользование жилым помещением и за пользование коммунальными услугами



Обязанности нанимателя:

  1. Обязанность использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем. По общему правилу, использование жилого помещения в иных целях запрещено, но есть и исключения, прямо указанные в законе

  2. Обязанность обеспечения сохранности жилого помещения, поддержания его в надлежащем состоянии, в том числе выполнять за свой счет текущий ремонт жилого помещения; применительно к жилью – устранение мелких неисправностей, отделка помещения в разумных границах. Данная обязанность является диспозитивной и может быть отнесена к наймодателю

  3. Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроке, предусмотренными договором; обязан оплачивать коммунальные услуги в установленные сроки (данная обязанность также является диспозитивной)

  4. При прекращении договора коммерческого найма наниматель обязан освободить помещение и передать его наймодателю в надлежащем состоянии



Права нанимателя:

  1. Право использовать жилое помещение для собственного проживания и проживания лиц, вселенных в установленном порядке

  2. Право вселения лиц для постоянного проживания при соблюдении ранее указанных условий

  3. Право вселения временных жильцов в установленном порядке

  4. С согласия наймодателя вправе производить переустройство или реконструкцию жилого помещения с согласия наймодателя.
    Тут также необходимо получить согласование определённых органов надзорного характера.
    Если же наниматель производит такие действия без согласия наймодателя то в такой ситуации наймодатель имеет право потребовать восстановление жилого помещения в первоначальном состоянии.

  5. С согласия наймодателя он вправе передать часть или все нанятое помещение под наем другому лицу. К поднайму применяются все условия, что и к субаренде

  6. По истечению срока действия договора наниматель имеет преимущественное право заключения договора на новый срок за исключением краткосрочного найма, в случае найма помещения до одного года – данного права нет

  7. Наниматель имеет право с согласия наймодателя заменить себя на другое лицо, постоянно проживающее в этом помещении; происходит перемена лиц в обязательстве



Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Расторжение может быть как по соглашению сторон таки по инициативе одной стороны

По инициативе нанимателя данный договор может быть расторгнут в любое время при условии согласия других проживающих лиц и письменного уведомления наймодателя за 3 месяца о расторжении – не требуется обращаться в суд.

По инициативе наймодателя договор по общему правилу может расторгаться только в судебном порядке и в указанных законом случаях:

  1. Невнесение нанимателем платы за жилье в течение 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме достаточно невнесения платы более 2 раз подряд

  2. Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или иными лицами, за действия которых он отвечает

  3. В случае использования жилого помещения не по назначению либо в случае систематического (3 и более раза) нарушения прав и интересов соседей, которые допускаются нанимателем либо лицами, за действия которых он отвечает.

Закон устанавливает определенные льготные сроки (периоды) для того, чтобы наниматель смог устранить допущенные нарушения. Данные сроки предоставляются судом, и данный срок не может быть более 1 года. При наличии оснований наймодатель обращается в суд с требованием о выселении нанимателя и суд после рассмотрения дела вправе установить срок для устранения нарушений. Если меры для устранения недостатков не предпринимаются и они не устраняются, то суд по повторному заявлению наймодателя принимает решение о расторжении договора. Исключение - исполнение такого решения может быть отсрочено судом по просьбе нанимателя до 1 года.

Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон в судебном порядке в случае, если:

  1. помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания

  2. помещение находится в аварийном состоянии

  3. в других случаях, указанных в жилищном законодательстве



Последствие расторжения договора – это выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с нанимателем из жилого помещения. При этом наймодатель не несёт никаких обязательств по нахождению нанимателю другого жилья. Первоначально данная обязанность исполняется добровольно, если этого не происходит, то при помощи судебных приставов



Договор социального жилищного найма. Понятие, предмет, стороны

Данный договор регулируется в большей части Жилищным кодексом – статья 60 ЖК содержит определение – по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне. – гражданину (нанимателю( жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях .

Данный договор является консенсуалным, двусторонне обязывающим и возмездным (хотя может быть и безвозмездным). Данный договор имеет ограниченную сферу применения по сравнению с договором коммерческого жилищного найма.

Данное помещение может предоставлять определенным категориям граждан:

  1. Малоимущие граждане, отнесенные к данной категории решением органа местного самоуправления (оценивает его доход, принадлежащее ему имущество и прочее)

  2. Граждане, прямо указанные в специальных законах (прокурорские работники, судьи, сотрудники органов внутренних дел, военнослужащие и прочие)

Закон предусматривает дополнительные условия – нуждаемость в жилых помещениях. Нуждающимся в жилом помещении (статья 51 ЖК РФ) считается гражданин, который:

  1. Не имеет жилых помещений, предоставленных в рамках социального найма; не имеет жилых помещений в собственности; не является членом семьи нанимателя помещения, предоставленного по социальному найму, либо собственника жилого помещения

  2. Граждане, которые обладают жилые помещения в рамках социального найма либо являются собственниками жилого помещения, либо членами семьи нанимателя либо собственника жилого помещения, но при этом общая площадь таких жилых помещений в расчете на одного человека меньше учетной нормы площади жилого помещения

Учетная норма площади жилого помещения – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

  1. Граждане, проживающие в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требований

  2. Граждане, являющиеся нанимателями помещений по социальному найму, либо собственниками жилых помещений, либо членами семьи нанимателя или собственника и проживающие в квартире, занятой несколькими семьями в том случае, если в составе одной из семей является больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживания с ним в одной квартире невозможно.

Правительством определен перечень данных заболеваний (постановление № 398 от 16.06.1996 года)

Законом установлен специальный порядок учета таких граждан. Сначала их ставят на учет. Потом ставят в очередь. Фактически предусмотрено 2 очереди: общая и внеочередная очереди.

Общая – все те, кто не подходят к внеочередной. Внеочередная – малоимущие граждане, проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; лица, страдающие тяжелыми формами хронического заболевания.

Учет граждан осуществляться применительно к каждому муниципальному образованию, поэтому он исключается, если он улучшил условия сам либо уехал из данного образования.

При сохранении всех условий принимается решение органа, оно является административным актом, порождающим последствия – обязанность заключить договор.





Требования к жилому помещению:

  1. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте населенного пункта (того же самого где проживает субъект получающий жильё)

  2. Общая площадь жилого помещения (состоящая из жилой площади и площади вспомогательных помещений) должна быть не меньше нормы предоставления – минимальный размер площади жилого помещения, приходящиеся на одного человека, исходя из которого определяется размер общей площади предоставляемого жилого помещения; данная норма устанавливается органами местного самоуправления (для Томска – 11 м2 для членов семьи, живущих вместе, либо 17 м2 для одиноко живущего человека). Превышение нормы также не приветствуется. Превышение норм предоставления возможно для людей, страдающих заболеваниями, установленными законом

  3. Заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия



Стороны договора наниматель и наймодатель. В качестве нанимателя может быть только гражданин, наймодатель выступает юридическое лицо-собственник жилого помещения либо действующее от имени собственника полномочное лицо. Закон выделяет таких субъектов, как члены семьи нанимателя, которые имеют равные с нанимателем права, обязанности и несут солидарную с нанимателем ответственность перед наймодателем. Фактически они являются стороной договора.

К членам семьи нанимателя относятся:

  1. Дети, родители нанимателей

Приобретают статус членов семьи в силу родства и факта совместного проживания; чтобы вселить данных граждан требуется только согласие уже проживающих лиц в помещении

  1. Другие родственники нанимателя и нетрудоспособные иждивенцы

Они признаются членами семьи нанимателя, если наниматель планирует вселить их именно, как членов семьи + данные субъекты должны вести общее хозяйство с нанимателями; для их вселение необходимо согласие уже проживающих граждан и наймодателя

  1. Иные граждане, которые могут признаваться членами семьи нанимателя в исключительных случаях по решению суда

Это не родственники и не иждивенцы, так сказать «граждане с улицы»

В рамках договора наниматель вправе вселять в свое помещение временных жильцов, статус у них аналогичный (необходимо получить согласие уже проживающих лиц, уведомить наймодателя, могут жить не более 6 месяцев, они не обладают самостоятельным правом на пользование жильем)

Срок договора

Договор является бессрочным. В этом проявляется гарантии реализации конституционного права на жилище.

Форма договора

Должен заключаться в письменной форме по образцу, утвержденной Постановлением правительства № 315 от 21.05.2005



Права и обязанности сторон договора социального жилищного найма

Обязанности наймодателя:

  1. Обязанность передать предмет договора нанимателю

Данная обязанность возникает на основании сложного юридического состава (решение органа местного самоуправления + заключение договора – никаких ордеров сейчас нет)

  1. Наймодатель обязан выполнять капитальный ремонт жилого помещения, а также выполнять иной ремонт общего имущества дома, в котором находится жилое помещение по договору социального найма. Если он этого не делает то наниматель имеет право потребовать платы за возмещение, или устранит недостатки самостоятельно и потребовать с наймодателя возмещение своих расходов или может взыскать с наймодателя причинённые убытки.

  2. Обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг
    Должен участвовать в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома в котором находится сданное в наём жилое помещение.



Обязанности нанимателя:

  1. Обязан использовать жилое помещение только для проживания

  2. Обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии и проводить текущий ремонт

  3. Обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги

Размер платы определяется органом местного самоуправления в расчете на общую площадь жилого помещения. Плата должна вноситься ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцев, за коммунальные услуги и за жилье

  1. Наниматель Обязан информировать наймодателя об изменениях оснований и условий пользования предоставляемым имуществом (например об изменении состава членов семьи)



Права нанимателя:

  1. Вправе пользоваться жилым помещениями для собственного проживания и проживания членов семьи.

  2. Наниматель вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, в котором расположено предоставленное помещение

Все права сохраняются за нанимателем в период его отсутствия (даже более 6 месяцев, раньше данный срок был максимальный для отсутствия)

  1. Требовать капитального ремонта, ремонт общих помещений жилого дома, в котором предоставлено жилье, а также предоставления необходимых капитальных услуг

  2. Имеет право на сохранении всех прав и обязанностей по договору в случае своего временного отсутствия независимо от причин отсутствия и длительности отсутствия.

  3. Вправе требовать предоставления от наймодателя жилого помещения, включающего в условия договора



  1. Права по распоряжению жильем

    1. Право на вселение других лиц

    2. Право разрешать проживать временным лицам.

    3. Право на сдачу помещения под наем

По договору поднайма наниматель может передавать с согласия наймодателя часть или все нанятое помещение на определенные срок в пользование поднанимателю; при сдаче помещения в поднаем необходимо соблюдать требования о размере жилой площади на одного человека; максимальный срок договора поднайма – 1 год. Договор поднайма заключается в письменной форме.

Если сдаётся помещение в поднаём находящееся в коммунальной квартире, необходимо получить кроме всего прочего согласие иных нанимателей, которые проживают в данной квартире.

Поднаниматель не становится самостоятельным пользователем жилого помещения. За все его действия перед наймодателем отвечает наниматель

  1. Право на обмен жилого помещения

Наниматель жилья социального найма может обменять предоставленное ему жилое помещение на другое жилое помещение, предоставленное другому нанимателю в рамках социального найма; такой обмен может производиться добровольно либо принудительно – если между членами семьи возникли неприязненные отношения, то данные члены могут требовать принудительного обмена жилого помещения.

Жилые помещения соц фонда нельзя поменять на помещения находящегося в другом фонде.

Оформляется договором обмена жилых помещений. Договор заключается между нанимателями и предоставляется каждым нанимателем своему наймодателю. Согласие должно быть в письменной норме. Предусматривается срок для рассмотрения договора наймодателями.

После того как было получено согласие, такой договор является основанием для расторжения прежних договоров соц найма и заключения новых.

Принудительный обмен возможен по требованию членов семьи нанимателя, если между ними и нанимателем возникли разногласия

  1. Право на замену жилого помещения

Наниматель жилого помещения общая площадь которого на 1ого члена семьи превышает норму предоставления вправе с согласия проживающих с ним членов семьи, обратится к наймодателю с просьбой о предоставлении помещения меньшего размера.

Наймодатель обязан выполнить это условие в течении 3 месяцев при наличии другого жилого помещения.

  1. Права на изменение договора социального жилищного найма
    Такое изменение может быть:

    • постоянным
      Постоянное изменение производится:

      • Граждане, проживающие в одной квартире, но пользующиеся в ней помещениями по разным договорам найма, вправе требовать изменения договора при их объединении в одну семью в один договор социального найма

      • Замена нанимателя другим дееспособным членом семьи. Наниматель может с согласия других членов семьи и с согласия наймодателя произвести свою замену. Это не влияет на объем прав и обязанностей лиц; единственный случай, который касается прав и обязанностей – изменение платы за жилое помещение

    • временным.

Временное изменение договора происходит в случае, когда по инициативе наймодателя производится капитальный ремонт либо реконструкцию помещения либо дома, в котором находится жилое помещение. На время ремонта, реконструкции, гражданам, проживающим в данных помещениях, предоставляется помещения из маневренного фонда. Все расходы по перевозке и переселению производит наймодатель. Если наниматели не согласны выселиться, то нанимателя выселяются принудительно.

Может быть предоставлено другое жилое помещение аналогичной площади при заключении нового договора в данном населенном пункте..

Если кап ремонт или реконструкция повлекут уменьшение или величине площади жилого помещения или оно вовсе исчезнет, то до начала кап ремонта или реконструкции, то нанимателю и членам его семь должно быть предоставлено другое пригодное жилое помещение для заключения нового договора.



Прекращение договора социального жилищного найма

Прекращение данного договора может происходить:

  1. по взаимному волеизъявлению,

  2. по воле одной из сторон,

  3. по обстоятельствам, не зависящих от воли сторон.



Расторжение договора в одностороннем порядке.

По инициативе нанимателя расторжение может быть произведено в любое время по любым причинам. Единственное условие – необходимо получить согласие членов семьи. Необходимых действий нет, нужно просто выехать из помещения.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение признано непригодным для проживания.

По инициативе наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке, в случае виновного поведения нанимателя.

Зафиксированы в законе данные случаи (исчерпывающий перечень):

  1. Невнесение платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев подряд

  2. Разрушение или повреждение жилого помещения нанимателями или членами его семьи

  3. Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (не любое, а которое делает невозможным совместное проживание граждан в одном доме)

  4. Использование жилого помещения не по назначению

  5. Самовольное переустройство либо перепланировка, которые нарушают права и законные интересы граждан либо создают угрозу их жизни или здоровью при условии отказа суда сохранить жилое помещение в перепланированном или переустроенном виде и при отказе нанимателя привести помещение в первоначальное состояние.

Обязательным условием для обращения в суд является предупреждение нанимателя о необходимости устранения нарушений.



Прекращение договора по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, происходит в 2 случаях:

  1. При утрате (разрушении) жилого помещения, которое является предметом договора, по причинам независящим от сторон.

  2. Смерть одиноко проживающего нанимателя, проживающего в жилом помещении



Последствия прекращения договора.

Последствия расторжения или прекращения договора – обязанность нанимателя освободить помещение в добровольном либо принудительном порядке. Выселение может производиться без жилого помещения, с предоставление помещения худшего качества; с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Формы выселения:

  1. Без предоставления жилого жилья
    применяется в случаях:

    1. если помещение используется не по назначению,

    2. если происходит систематическое нарушение прав соседей;

    3. в случае ненадлежащего обращения с жилым помещением; Подобные выселения необходимо рассматривать в качестве санкций.

    4. в случае, когда выселение производиться в связи с тем, что родители, лишенные родительских прав, не могут совместно проживать совместно с детьми.

  2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения (в том числе и худшего качества) производится в случае невнесения платы за жилье в течение 6 месяцев. Ограничение – предоставляемое жилье должно находиться в черте населенного пункта, должно быть пригодно для проживания, размер этого помещения должен быть не менее 6м2 жилой площади на одного человека.

  3. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения производится в случае, если производится капитальный ремонт (указано выше) (снос дома, перевод жилого помещения в нежилое по решению собственника, в случае признания жилого помещения не пригодным для проживания)
    такое помещение должно быть равнозначно по площади ране занимаемого помещения. Данное помещение должно быть благоустроенно применительно к условиям населённого пункта. Такое помещение должно нахадится в черте данного населённого пункта. Это помещение должно также отвечать действующим санитарным и гигиеническим нормам





Договор найма жилых помещений в специализированных жилых фондах

Жилые помещения из указанного жилого фонда могут предоставляться гражданам только в случаях, прямо указанных в законе.

В составе специализированного жилого фонд выделяют:

  1. Служебные жилые помещения
    Их предоставляют:

    1. гражданам в связи с их трудовыми отношениями с органами государственной власти,

    2. органами местного самоуправления,

    3. государственными унитарными предприятиями,

    4. государственным муниципальным учреждением,

    5. либо в связи с прохождением службы на государственной должности РФ, субъекта РФ

    6. либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти и органы местного самоуправления

Служебные жилые помещения – жилье, находящееся в государственной и муниципальной собственности.

  1. Жилые помещения в общежитии

Предназначены для временного проживания граждан в период работы, службы или обучения. В законе сказано, что под общежития должны предоставляться специально оборудованные дома либо их части; должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания вещами

  1. Жилые помещения маневренного фонда

Предназначены для временного проживания следующих категорий граждан:

    1. Граждане, в связи с реконструкцией или кап.ремонтом жилого помещения

    2. Граждане, для которых единственное жилье которых стало непригодным для проживания ввиду ЧП (независимо от того, на каком праве принадлежало им жилье)

    3. Граждане, которые утратили жилые помещения в результате обращения взыскания на них, при условии, что эти помещения были приобретены за счет кредита банка либо займа, предоставленного юридическим лицом и заложенных в обеспечение возврата кредита займа

  1. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения

Данные помещения предоставляются гражданам, нуждающимся в специальной защите с предоставлением медицинских и социальных услуг

  1. Жилые помещения, составляющие фонд для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев

Данные помещения предоставляются гражданам, которые признаны переселенцами и беженцами в установленном порядке

Основанием для заключения договора является решение о предоставлении помещения (административный акт), принимаемое собственником. Принимается данное решение при условии отсутствия у гражданина другого жилья в данном населенном пункте, если гражданин не относится к категории малоимущих.

Определение договора найма (статья 100 Жилищного Кодекса) – собственник помещения обязуется передать помещение во временное владение и пользование другому лицу за плату.

Договор заключается в письменной форме в соответствии с типовыми образцами, установленных законом. В качестве предмета может выступать одноквартирный жилой дом, часть дома, квартира, часть квартиры и комнаты (часть комнаты – общежитие, хотя в законе не говорится).

Служебное жилье может предоставляться в виде отдельной квартиры, жилые помещения маневренного фонда, в общежитиях должны предоставляться с расчетом не менее 6м2 на одного человека.

Такой договор найма является срочным.

Объем прав нанимателя гораздо уже, чем права нанимателя по социальному найму. Нет многих прав (на замену, на поднаем, на вселение временных жильцов). Обязанности те же самые, что и у нанимателя по социальному найму.

Права и обязанности наймодателя – те же самые, что и по договору социального жилищного найма.

Только объём прав нанимателя меньше чем в соц найме:

  1. Наниматель не может сдавать помещения под наём

  2. У него нет права на замену жилого помещения

  3. Он не может вселять временных жильцов



Прекращение договора – законом предусмотрены специальные основания, ряд оснований распространяется на все виды фондов, другие – на отдельные виды: общим является окончание срока действия договора, также те основания, что и при социальном найме (разрушение жилого помещения либо смерть нанимателя).

Помещения в общежитие и служебные – переход права собственности на эти помещения либо передача их в хозяйственное ведение либо в собственность другому юридическому лицу, которое не является стороной трудового договора с нанимателем, образовательным учреждением, связанным с нанимателем (т.е. не должно быть никаких связей с нанимателем)

Договор найма служебных помещений прекращается в случае прекращения трудовых отношений нанимателя с наймодателем, либо с окончанием срока пребывания на службе. В общежитии – при прекращении трудовых отношений, при прекращении обучения, увольнении со службы.

Договор найма маневренного фонда прекращается при завершении капитального ремонта и реконструкции дома, в котором находится жилое помещение, в котором граждане проживали до момента переселения; при завершении расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания граждан; лица, которые утратили жилье в связи с обращением взыскания на их жилье, при завершении расчета после продажи ранее принадлежавшего им помещения.

Временное поселение беженцев и переселенцев в случае утраты ими данного статуса.

Общие последствия прекращения договора найма – обязанность освободить жилое помещение, при отказе – выселение без предоставления другого жилого помещения

Если из служебных помещений, общежитий, то ряд граждан имеет право на другое жилье. Такие граждане не должны иметь другое жилое помещение и должны стоять на учёте нуждающихся граждан.

Данные категории:

  1. Пенсионеры по старости

  2. Члены семьи военнослужащих и похожих структур, если данные работники погибли и аналогичные по статусу лица. Погибшие или пропавшие при выполнении служебных обязанностей.

  3. Инвалиды 1 и 2 группы, если получили увечье при исполнении трудовой функции

Обязанность по предоставлению другого жилого помещения возлагается на наймодателя





Задачи:

  1. Семья Овчариных проживала в трехкомнатной квартире в г.Омске по договору социального найма с 2000 г. В 2007 году после смерти родителей и брата единственным нанимателем по договору стал Сергей Овчарин, который в 2008 году приватизировал квартиру, а в 2010 продал ее гражданину Малину. Право собственности Малина было надлежащим образом зарегистрировано.

Однако в 2013 году прокурор г.Омска обратился в суд в интересах несовершеннолетнего Ивана Дронова с требованием о признании договора купли-продажи квартиры и свидетельства о регистрации права собственности недействительными и выселении семьи Малиных. Прокурор обосновывал свое требование тем, что на момент приватизации квартиры несовершеннолетний Иван Дронов проживал в спорной квартире со своей матерью Марией Дроновой, а, следовательно, приобрел право пользования жилым помещением, которое было нарушено невключением его в приватизацию квартиры.

Ответчики возражали против иска, ссылаясь на то, что приватизация была произведена законно, так как несовершеннолетний Иван Дронов на момент приватизации хотя фактически и проживал в квартире, но зарегистрирован был на другой жилой площади, т.е. права на спорную квартиру не приобрел. Кроме того, гражданин Малин является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как на момент покупки ничего не знал о возможных правах третьих лиц. Как добросовестный приобретатель Малин не может быть выселен в соответствии со ст.302 ГК РФ.

Вопросы:

а) какой круг лиц имеет право принимать участие в приватизации?

б) какие права имеют несовершеннолетние граждане на жилые помещения, в которых они проживают? Каковы последствия нарушения жилищных прав несовершеннолетних?

в) каковы последствия покупки жилого помещения добросовестным приобретателем?

г) какое решение должен принять суд?


  1. Гражданин Конев приехал в г.Томск из Казахстана в 1997 году (и получил российское гражданство). В 1998 году он устроился на работу на ГРЭС-2 и получил комнату в ведомственном общежитии. В 2001 году общежитие было передано в муниципальную собственность. В 2002 году гражданин Конев уволился с работы на ГРЭС-2, однако остался проживать в общежитии, так как другого жилого помещения у него не было.

В 2013 году гражданин Конев услышал от знакомых, что комнату в общежитии можно приватизировать, и обратился с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. Однако ему было отказано со ссылкой на то, что общежитие входит в состав специализированного жилищного фонда, жилые помещения в нем не подлежат приватизации согласно ст.ст.94, 105 ЖК РФ.

Вопросы:

а) какие жилые помещения входят в состав специализированного жилищного фонда?

б) каковы назначение и порядок предоставления жилых помещений в общежитиях? Возможна ли приватизация жилого помещения в общежитии?

в) правомерен ли отказ органа местного самоуправления?


3. Гражданин Прилукин решил приватизировать квартиру, которую занимал по договору социального найма в г.Москва. Для этого он обратился в уполномоченный орган местного самоуправления, где ему было разъяснено, что он должен оформить доверенность на представление его интересов в процессе приватизации на сотрудников данного органа местного самоуправления. Гражданин Прилукин оформил указанную доверенность и был записан на прием на подачу заявления о приватизации через месяц. Когда он пришел на прием, ему было отказано в оформлении заявления из-за неточностей в некоторых документах. Повторный прием был назначен через две недели. Однако на повторный прием гражданин Прилукин не пришел, так как скончался.

В связи с тем, что заявление на приватизацию жилого помещения гражданином Прилукиным так и не было оформлено, наследникам Прилукина было отказано во включении данного жилого помещения в наследственную массу. Не согласившись с этим отказом, наследники обратились в суд с требованием о признании права собственности в порядке наследования на указанную квартиру, так как воля наследодателя на приватизацию квартиры была определенно выражена при его жизни.

Вопросы:

а) в каком порядке подается и рассматривается заявление о приватизации жилого помещения?

б) какое правовое значение имеет подача заявления о приватизации до смерти заявителя, если право собственности на жилое помещение не было зарегистрировано при его жизни?

в) кто прав в данной ситуации?


4. Гражданин Евсеев с целью улучшения жилищно-бытовых условий произвел в своей квартире перепланировку, в результате которой была демонтирована оконно-балконная дверь с вырезом подоконной части стены между жилой комнатой и балконом, который остеклен и утеплен, демонтирована оконно-балконная дверь с вырезом подоконной части стены между кухней и балконом, который остеклен и утеплен.

После производства перепланировки Евсеев обратился в орган местного самоуправления для согласования указанных улучшений и получения новой технической документации. На основании акта межведомственной комиссии ему было отказано в сохранении самовольной перепланировки по причине непредоставления согласования переустройства с управляющей организацией.

Гражданин Евсеев обратился в адвокатское бюро за консультацией.

Вопросы:

а) в каком порядке производится перепланировка (переустройство) жилого помещения?

б) можно ли сохранить помещение в перепланированном виде, если перепланировка была самовольной?

в) какую консультацию должен дать адвокат в данной ситуации?


5. Семья Хомовых в составе трех человек проживала в двухкомнатной квартире, которая принадлежала всем членам семьи на праве общей долевой собственности по 1/3 доли у каждого члена семьи. В 2012 году супруги Хомовы расторгли брак в связи с тем, что гражданин Хомов ушел жить в другую семью. Сын Хомовых уехал учиться в другой город, Хомова осталась жить в квартире одна.

В 2013 году гражданин Хомов с сыном вынуждены были вернуться в свою квартиру, однако не смогли договориться с Хомовой о порядке совместного пользования жилым помещением. В соответствии с долями в общей собственности Хомов с сыном настаивали на выделении им двоим комнаты площадью 18,9 кв.м., а Хомовой предлагали занять вторую комнату площадью 12,3 кв.м., общими помещениями пользоваться сообща. Однако Хомова не соглашалась, так как привыкла занимать комнату площадью 18,9 кв.м., сыну готова была выделить комнату 12,3 кв.м., а бывшему супругу предложила идти жить в другую семью.

Не достигнув согласия, стороны вынуждены были обратиться в суд.

Вопросы:

а) в каком порядке осуществляется пользование участниками общей долевой собственности своим имуществом?

б) сохраняет ли участник общей долевой собственности право пользования жилым помещением в случае переезда в другое жилое помещение?

в) какие права имеют собственники жилого помещения?

г) какое решение примет суд?


6. Гражданка Зарубина, прогуливаясь возле дома в зимне-весенний период, получила травму в результате падения на нее куска льда с крыши дома. Она вынуждена была проходить лечение, приобретать лекарства, а также потеряла заработок в период временной нетрудоспособности.

После выздоровления Зарубина обратилась в суд с иском к Управляющей компании «Наше жилье», которая обслуживала данный дом по договору управления многоквартирным домом, и потребовала возмещения материального ущерба, а также компенсации морального вреда.

УК «Наше жилье», возражая против иска, ссылалось на то, что кусок льда мог упасть не с крыши дома, а с балконного козырька одной из квартир, а также на то, что согласно договору подряда, заключенному с ООО «Чистые крыши», именно подрядчик должен нести ответственность перед Зарубиной за невыполнение своих обязательств по своевременной очистке кровли.

Вопросы:

а) какие способы управления многоквартирным домом предусмотрены действующим законодательством?

б) какие обязанности несет управляющая организация по договору управления многоквартирным домом?

в) какова ответственность управляющей организации перед собственниками жилых помещений многоквартирного дома за ненадлежащее исполнение своих обязательств?

г) кто прав в данном споре?


7. Гражданин Калинин проживал со своими родителями в трехкомнатной квартире в сельской местности. Решив переехать в город, он задумался о получении благоустроенного жилого помещения за счет органа местного самоуправления.

Для этого он отказался от участия в приватизации родительской квартиры, а также выписался оттуда. В городе он умышленно приобрел в собственность квартиру в жилом доме, признанном в установленном порядке непригодным для проживания. Получил свидетельство о праве собственности и зарегистрировался на данной жилой площади. После чего получил справку о том, что является малоимущим, и подал документы на признание нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Вопросы:

а) в каком порядке производится постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий?

б) какие граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма?

в) в каких случаях гражданину может быть отказано в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий?

г) какое правовое значение имеет намеренность действий Калинина? Как должен поступить орган местного самоуправления?


8. Гражданка Пономарева, проживавшая в г.Ульяновск, получила в наследство 1/8 долю в праве общей собственности на квартиру в г.Москва. Доля в размере 7/8 принадлежала гражданке Буриной.

Пономарева решила переехать в г.Москва и проживать в квартире, сособственницей которой она являлась. Однако Бурина сдавала данную квартиру в наем и не желала пускать туда Пономареву. Для этого Бурина обратилась с иском в суд с требованием о признании доли Пономаревой в праве собственности на жилое помещение незначительной и принудительной выплате ей денежной компенсации. Пономарева подала встречный иск о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении, определении порядка пользования жилым помещением.

Вопросы:

а) в каком случае доля собственника в жилом помещении может быть признана незначительной?

б) чей иск подлежит удовлетворению?


9. Собственники помещений многоквартирного жилого дома, недовольные работой управляющей компании «Высший сервис», приняли на общем собрании решение о расторжении договора управления с данной компанией и заключении договора управления домом с управляющей компанией «Гарантия плюс». Датой расторжения предыдущего договора и заключения нового договора была указана дата принятия решения общего собрания собственников. Лицом, уполномоченным на заключение нового договора, был избран председатель совета дома.

Когда председатель совета дома обратился в УК «Высший сервис» с уведомлением о расторжении договора, а также с требованием о передаче технической и иной документации на жилой дом, ему было отказано. В качестве причин отказа юристы УК «Высший сервис» назвали следующие: срок действия договора управления истекает через два года, собственники не соблюли порядок досрочного расторжения договора (никаких претензий по качеству выполненных работ, а также других случаев ненадлежащего исполнения УК своих обязательств представлено не было), договор не может быть прекращен до момента исполнения сторонами своих обязательств по нему (у собственников имеется задолженность перед УК за выполненные работы и оказанные услуги).

Вопросы:

а) в каком порядке заключается и прекращается договор управления многоквартирным домом?

б) возможно ли досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке?

в) оцените правомерность возражений юристов УК «Высший сервис».

г) кто прав в данной ситуации?


10. Студент Францев заключил договор найма жилого помещения с гражданкой Столяровой сроком на один год. Договор был оформлен письменно, студент Францев надлежащим образом исполнял свои обязательства по нему.

Через три месяца Столярова сообщила Францеву о том, что к ней срочно переезжает жить дочь с семьей, предоставила срок в одну неделю для выселения из жилого помещения.

Францев обратился в юридическую клинику за консультацией.

Вопросы:

а) каковы прав и обязанности сторон по договору найма жилого помещения?

б) в каких случаях возможно досрочное расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке?

в) как можно защитить права Францева?