Право граждан на жилище может быть реализовано посредством обеспечения жилыми помещениями как постоянного, так и временного...

Информация о документе:

Дата добавления: 10/03/2015 в 04:28
Количество просмотров: 37
Добавил(а): Аноним
Название файла: pravo_grazhdan_na_zhilische_mozhet_byt_realizovano.doc
Размер файла: 72 кб
Рейтинг: 0, всего 0 оценок

Право граждан на жилище может быть реализовано посредством обеспечения жилыми помещениями как постоянного, так и временного...

Лекция тема 7 Договор коммерческого найма жилых помещений


1. Коммерческий наем жилых помещений


Право граждан на жилище может быть реализовано посредством обеспечения жилыми помещениями как постоянного, так и временного пользования, например, при найме жилых помещений, находящихся в собственности граждан или публичных субъектов: Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи.

Коммерческий наем наиболее распространен в частном жилищном фонде. В то же время он применяется в государственном и муниципальном жилищном фондах коммерческого использования, в которых он предоставляется, как правило, гражданам, имеющим на каждого члена семьи доход выше уровня дохода малоимущих граждан.

Основанием для заключения договора коммерческого найма является решение уполномоченного исполнительного органа государственной или муниципальной власти.

Основанием для вселения в жилое помещение является договор коммерческого найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров (в данном случае речь идет о договоре коммерческого найма); одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права (договор социального найма).

Понятие и содержание договора найма жилого помещения. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в гл. 35 ГК РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Юридические признаки договора найма жилого помещения: это договор консенсуальный, двусторонний, взаимный, возмездный.

Договор найма жилого помещения считается заключенным, когда достигнуто соглашение сторон по всем его существенным условиям. В этом его отличие от договора социального найма, в основе которого - сложный юридический состав (нуждаемость в жилом помещении по одному из оснований, предусмотренных законодательством; постановка на учет; принятие решения о предоставлении жилого помещения; заключение договора на основании принятого решения).

Предметдоговора коммерческого найма жилого помещения. Предметом (объектом) такого договора согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т.д. В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК РФ). Неизолированное жилоепомещение не можетбыть объектом договоранайма.

Размер жилого помещения при коммерческом найме не ограничивается в отличие от социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах нормы предоставления.

Срокидоговора. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Следовательно, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.

Часть 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, прежний наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Стороныдоговора. В договоре найма жилого помещения сторонами являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передается во владение и пользование для проживания в нем (наниматель).

В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин, являющиеся собственниками жилых помещений, и др.) либо уполномоченные им лица.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Правовой статус граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (например, СК РФ). Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 2, 3 ст. 677 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями жилого помещения (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Праваи обязанности сторонпо договору найма. Поскольку договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, постольку права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

Обязанностинаймодателя. Статья 676 ГК РФ предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. ГК РФ прямо не предусматривает последствия передачи нанимателю жилого помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию жилым помещением. Ст. 612 ГК РФ предоставляет нанимателю право по своему выбору потребовать от наймодателя:

- либо безвозмездного устранения недостатков;

- либо соразмерного уменьшения арендной платы;

- либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из наемной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя;

- либо досрочно расторгнуть договор.

Кроме того, наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из наемной платы.

Сроки передачи жилого помещения устанавливаются в договоре. Если их нет в договоре, то передача жилого помещения осуществляется в разумный срок.

В период действия договора найма наймодатель обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ).

Помимо возмещения убытков, наниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможность предъявленияуказанных требованийустановлена ст. 15Закона о защитеправ потребителей ип. 2 постановленияПленума Верховного СудаРоссийской Федерации практике рассмотрениясудами дел озащите прав потребителей"от 29 сентября1994 г. N 7, разъяснившего,что указанный Законраспространяется и наотношения между нанимателеми наймодателем, которыйявляется одновременноисполнителем услуг: поремонту жилищного фонда,обеспечению работыинженерного оборудования,по обеспечению коммунальнымиуслугами, которые онобязан предоставлять,поскольку это являетсяодним из условийдоговора жилищногонайма.

Нанаймодателя также возложены следующие обязанности:

- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ);

- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Праванаймодателя. К ним относятся:

- право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение (ст. 678 ГК РФ);

- право требовать от нанимателя соблюдения правил пользования жилым помещением (ст. 687 ГК РФ);

- право требовать в судебном порядке расторжения договора по основаниям, предусмотренным законом (ст. 687 ГК РФ);

- право отказаться от продления долгосрочного договора найма жилого помещения в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение года со дня истечения срока договора (ст. 684 ГК РФ).

Обязанностинанимателя. Согласно ст. 678 ГК РФ к ним относятся:

- использование жилого помещения только для проживания;

- обеспечение его сохранности;

- своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей.

Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687 ГК РФ).

Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681 ГК РФ). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель.

Правананимателя. К ним относятся следующие права:

1) наниматель вправе вселить с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, других граждан в качестве постоянно проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;

2) наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). При этом необходимо предварительно уведомить наймодателя (ст. 680 ГК РФ);

3) наниматель вправе с согласия наймодателя сдать часть или все нанятое им жилое помещение на срок по договору поднайма поднанимателю (ст. 685 ГК РФ);

4) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).

Изменениедоговора коммерческогонайма жилого помещения. Изменение договора возможно по основаниям, установленным в ст. 686 ГК РФ, в которой предусмотрена возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что соответственно приводит и к изменению договора. Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем по общему согласию между ними. Когда между гражданами, проживающими в данном жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения нет согласия о том, кто из них станет нанимателем, то все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Расторжениедоговора найма жилогопомещения. Условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения установлены ст. 687 ГК РФ. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.

Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 ГК РФ. Договор найма может быть расторгнут в случаях:

1) невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.

3) когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК РФ запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций;

4) когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей. Нарушающими права и интересы соседей могут быть признаны любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, т.е. носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Предупреждениеявляется обязательнымусловием предъявлениятребования о расторжениидоговора по этимоснованиям. Суд можетвынести решение орасторжении договоранайма, если установит,что и послепредупреждения наймодателянаниматель или другиелица продолжаютиспользовать помещениене по назначениюлибо нарушать праваи интересы соседей.И в этих случаяхсуд наделен правомпри первом обращениинаймодателя предоставитьнанимателю срок дляустранения нарушений илишь при второмобращении расторгнутьдоговор найма.


2. Временное проживание в жилых помещениях


Временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Поднаем и временное проживание при коммерческом найме. Наниматель вправе предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам на условиях временного проживания (ст. 680 ГК РФ) или договора поднайма (ст. 685 ГК РФ). Общим является то, что как временные жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, а также то, что для вселения как временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан. Наряду с этим ГК РФ устанавливает разный правовой режим для регулирования тех и других отношений.

Временное проживание - это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется. Временные жильцы могут быть вселены на срок не более шести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади. Временное пользование прекращается по истечении согласованного срока проживания. Если срок в договоре не установлен, наниматель либо каждый постоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время до истечения шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов. Не позднее семи дней после предъявления требования о выселении временный жилец обязан освободить помещение. При отказе от этого выселение производится в судебном порядке.